私が購入したフィリピンプレビルド物件の最新建築状況【2019年12月時点】
フィリピン不動産…。何とも怪しい響きです。
こちらの記事では、そんな怪しさ満点（苦笑）のフィリピン不動産をプレビルドで購入した私の物件の販売価格がどう推移しているのか定点観測していきます。
前回の記事【2019年8月】
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最初の記事【2019年6月更新】
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約3か月ぶりの定点観測になります。
さて、一般の販売価格を現地のプレビルド物件情報サイトで調べてみると…、
上記のとおり、私が購入したのと同じ23.3㎡のStudioタイプが約529万ペソ（1ペソ＝2.15円）＝約1137万円でした。
私が購入した時が、約435万ペソでしたので、見事に約半年で100万ペソ（約215万円）値上がりしています。まぁあくまで定価ベースですので、若干の値引きがあるにしてもフィリピンの中でもマカティの利便性、資産性の高い立地はほぼ間違いないと思いますね。
それより、為替が購入した時の１ペソ2.1円 → 2.15円に円安（ペソ高）に振れているのが気になりますが、、、。実際私はプレビルドで購入しているのでまだほとんど支払いをしていません。
いずれにしても今のところはプレビルドらしく順調に推移しています。販売も好調と聞いているので、引き続きこのまま定点観測を続けていきたいと思います。
プール付き高級コンドミニアムへの憧憬
フィリピンの高級コンドミニアムはほぼ例外なくプール付きです。プールだけではなく、ジムやシアタールーム完備など、共有施設は値段を考えると日本とは比べ物にならないくらい充実しています。
ちなみに最近は日本でもプール付きの高級マンションが増えてきました。
最も庶民的な物件では、新豊洲の「SKYZ TOWER & GARDEN」です。
プールだけではなく、ジム、ジェットバス、天体観測ドームまであります。確か新築の時、5000万円以下で3LDKが購入できたと思います。必ずしも便利な場所ではありませんが、値段を考えるとよい物件です。
他にも住友不動産の「DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)」はプールはありませんが、大浴場とサウナがあります。私は個人的にサウナ好きなので、これまた魅力的ですね。この物件は住友不動産らしい、といえばらしいのですが、未だに新築を販売しています。
直近では、「パークコート青山ザ・タワー」にはインフィニティプールがあります。
パークコート青山ザ・タワーの売り出している中古価格を見てみたのですが、約70㎡で1億7,000万円でした…。とてもじゃありませんが、庶民には一生かかっても手がでません…。
そんな中ですが、日本でもついにおそらく初であろう、タワーマンションの最上階にプライベートプール付きの物件が登場しました！
渋谷に建設中の「パークコート渋谷 ザ タワー」になります。
最上階の39階はペントハウスになっており、階段を上ると、プライベートプールが現れます。ちなみにお値段は15億円…。誰が買うのでしょうか、、、。HIKAKIN辺りですかね…。
最上階のプライベートプールのイメージ図です。
これヤバいですね！（笑
ほぼ全戸が億ションのマンションなので、共有施設としてプールがあってもよいとは思うのですが、あえて最上階のみのプライベートプールにするところが、格差社会になりつつある日本を象徴しているように感じます。
タイトルにも記載しているとおり、「プール付きコンドミニアム」に、私は強い憧れがあります。日本では上記以外にもプール付きマンションはまぁまぁありますし、手に入れようと思えば資産整理すれば可能ではありますが、どうせ手に入れるのであれば、常夏の国がいいですよね。
私は以下の記事にも書いている通り、はからずもフィリピンで２つも「プール付き（高級）コンドミニアム」を購入してしまいました。自分が住むわけではないので、正直あまり実感はありませんが、それでも気分はアガります。将来的には、うまく運用して、セカンドハウス的に利用しようかな、とも思っています。
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日本で慎ましく暮らし、フィリピンでは、プール付き高級コンドミニアムで優雅に（でも生活費は安い）暮らす。「投資」は単純な資産形成ではなく何らか「夢」があったほうがテンション上がるし、「稼ぐ」モチベーションが湧きますよね。
私はそう考えながらフィリピンに投資しています。
最近のフィリピン株式の動向について
しかし、私の保有するフィリピン株は株価が冴えません、、、（苦笑
以下は過去5年間のフィリピン総合指数の推移です。日本株でいうところの日経平均とかNYダウですね。
ご覧頂くとおり、過去5年間で株価は行ったり来たりで実はほとんど値上がりしていません。この間に日経225とNYダウがどうだったか、見ればフィリピン株の停滞感は一目瞭然です（苦笑
こちらが日経平均の推移です。2018年以降こちらも行ったり来たりではありますが、2016年からは約1.4倍になっています。
NYダウは本当にチャートがキレイですね！ 11/1時点で3か月前の最高値に迫る水準まで上げています。
つくづく「株」というのはタイミングが重要なことを実感します。「適切な株式」を「適切なタイミング」で購入する、というシンプルではありますが、一番難しいのですよね、、、。
私は値上がりを期待するいわゆる「グロース株」より、配当重視の「バリュー株」を好み、フィリピン株においても「バリュー株」中心に購入しているのですが、私が株式を購入している2017年後半 - 2018年時点から、大幅に値下がりしている銘柄も多く、ほぼ塩漬け状態になりつつあります、、、（苦笑
今振り返ると、この2017年後半から2018年年初というのは直近の最高値のタイミングで、まさに今振り返ると「最悪」のタイミングです（苦笑
それも今後5年、10年単位で見ればフィリピンという国の成長性を考えれば変わるとは思うのですが…。
まぁ、株式に関しては短期の大幅利益は求めていないので、中長期でリターンが得られればよいかな、と思っています。私のフィリピンペソの資産については現金で寝かせておくつもりはないので、
フィリピン不動産賃貸収入 → フィリピン株式の購入
というフローで複利のメリットを最大限活かして資産をブーストしていくつもりではありますが、肝心の株式市場が停滞するようであれば、その計画も修正が迫られてしまいます。私としてはドゥテルテ大統領の健康問題なども気になる点ではありますが、短期的にはちょっと市場も厳しいのかな、、と思っております。いずれにしても市場の動きは引き続き注視していきたい、と思います。
フィリピン株投資の場合は、為替の問題を意識する必要があります
philippineinvestor.hatenablog.com
フィリピンの成長性はここに尽きます
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新興国株式はバリュー株投資ではなく、IPO含めた超グロース株投資で短期決算がよいかもですね、以下は私の情報源なのですが、うまく活用すればよかった情報がたくさんあります。
MAKATIの最新プレビルド物件のご紹介「LUSH RESIDENCES」
最近もフィリピンでは魅力的なプレビルド物件が多数発表されています。
私も不動産が大好きなのですぐ欲しくなってしまうのですが、残念ながら原資がありません（苦笑
せっかくなので一部をご紹介します。
SMDCが開発する「LUSH RESIDENCES」です。
SMDCはSM Development Corporationのことになりますが、小売りの「SMグループ」や銀行の「バンコ・デ・オロ（BDO）」などを傘下に収めるフィリピン国内最大の財閥コングロマリットの「SMインベストメンツ」グループの大手ディベロッパーです。やはり財閥は安心ですね。
立地は申し分ないですね。
Bagtikan St. corner Kamagong St., Brgy. San Antonio,
Makati City
2,865 sq.m. lot area
1 tower development
22 physical floors
674 residential units
180 parking slots
Projected Turnover Date: Q1 2022
2022年竣工予定、22階建て674戸の大型物件になります。
高級コンドミニアムらしい共有施設など、素敵な物件ですね。
ちなみにこの物件現在のディベロッパーの最新販売価格ですが、上のイラストの「1 Bedroom unit」で約710万ペソ（日本円で約1500万円）です。
正直高いですね…。どんどん物件価格が上昇しているので、新築プレビルドの優位性がなくなっていると感じています。この価格であれば、中古物件のほうがよいかな、と思います。ただ、やっぱり新築は魅力ですが（笑
私がフィリピンで所有している物件をご紹介します。
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数年前であれば、プレビルド物件はほぼ負けないで利益が出ていました。
ベトナムニャチャンで宿泊したホテル「ヴィンパール リゾート & スパ ニャチャン」
2019年8月末に夏季休暇を取得し、1週間ほどベトナムのニャチャンに滞在しました。
今回は宿泊したホテル「ヴィンパール リゾート & スパ ニャチャン（Vinpearl Resort Nha Trang）」について、ご紹介します。
そもそも、なぜニャチャンに決めたかはこちらをご覧ください。
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ニャチャンを訪問する日本人はかなり少数なので、そもそも日本語の情報があまりありません。私も訪問前の事前リサーチで他の方のブログを読み漁ったのですが、旅行を検討されている方の一助になれれば、と思います。
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さて、私が宿泊した「ヴィンパール リゾート & スパ ニャチャン」の決め手は値段とホテルのグレードでした。若干分かりづらいのは、ベトナム最大財閥であるVin Groupが運営する「ヴィンパールホテル」はニャチャンでもグレード別にたくさんあって、正直初めての訪問の際、違いがよく分かりません。ホテルのグレードはExpediaなりで料金など見ればなんとなく分かりますが、いずれにしても混乱しやすいです。
この中で、「ヴィンパール リゾート & スパ ニャチャン」に決定したのは、
・今回の旅行の主目的であるヴィンパールランドまで島内のカートですぐ行ける
・家族向けで料金がリーズナブル
上記が理由となります。
結果として、1泊家族4人で15,000円程度であるにも関わらずホテルのグレードや利便性を考えると大満足でした。ただいくつか不満があるとすれば、
・子供用プールがあまり充実してない（滑り台などがなど）
※ただ、こちらは、ヴィンパールランドのプールでほぼ解決されますが、朝起きて、すぐプール行きたい、といった場合には少し不満でした
・夜フェリーでシティーに出ない限り食事するレストランがない。夜の食事つきのプランがオススメ
といった点です。私は朝食ビュッフェがあるプランで宿泊したのですが、結局子連れ旅行の場合、夜ご飯のためにわざわざフェリーに乗ってまで（ヴィンパール リゾート & スパ ニャチャンはそもそもニャチャンシティーから離れた島にあり、移動にはフェリーが必須）ニャチャンシティーに出るような気力もないので、結果として、ホテルに滞在する時間が長くなるのですが、夜ブッフェなしのプランで宿泊したので、その分余計に食事代がかかりました（夜ブッフェは家族4人で大体1万円ぐらい）
この辺はご参考頂ければと思います。
最後にホテルの写真をアップします。1泊15,000円程度のホテルにしては考えられないくらいグレードは高いですし、ヴィンパールランドの観覧車とケーブルカー、そしてリゾートの青い海の景色は格別でした。結局エアライン代含め、沖縄に家族で旅行するよりはるかに安い値段でしたので、トランジッドの面倒くささを除けば自信を持ってオススメできるリゾート地だと思います！
次回はベトナム最大の遊園地「ヴィンパールランド」をご紹介します。
ベトナムにいます。新興国の熱気を感じるなら、現地に行くのが一番！
このブログはフィリピン不動産とフィリピン株、その他投資情報を中心に投稿していますが、今回はフィリピンネタはちょっとお休みして、私は今、夏休みを使って、家族でベトナムのニャチャンに来ていますので、その話題をご紹介します。
ベトナムというと、最近は直行便で行けるダナンが手軽に行けるリゾート先として人気ですが、ダナンは2年ほど前訪れたこともあり、今回の旅行先はニャチャンを選んでみました。
理由というか目的は、ベトナム最大の遊園地「ヴィンパールランド」に行くことです。
この「ヴィンパールランド」ですが、適当なブログではベトナム最大のマフィアが建設したとか紹介されることがありますが、そんなことはもちろんなく、ベトナム最大の財閥である「VIN GROP」が建設した遊園地になります。
「VIN GROUP」ですが、不動産を中心にしつつも、「ヴィンパールランド」のようなリゾート開発、フーコック島ではカジノも運営していたり、その他小売り、学校などの教育、自動車、農業などありとあらゆる領域でベトナム国内中心にビジネスを展開している一大コングロマリットになります。
イメージとしては、三菱や三井といった日本の旧来の財閥のイメージというよりかは、孫さん率いるソフトバンクグループのような新しいコングロマリットですね。
実際自動車領域では「EV自動車開発」の乗り出す等、ビジネス収益のほとんどは新興国らしく、不動産が稼ぎつつも、新しいジャンルにも積極的に進出しています。
投資ブログらしく直近の「VIN GROUP」の株価の動きと主要な不動産物件をご紹介しておきます。
まず株価ですが、以下の通りです。
2017年から2018年にかけて株価は大きく上昇しており、2019年8月時点でほぼ最高株価をキープしています。ベトナム最大財閥であり、経済のポテンシャルを考えると非常に魅力的な銘柄ですが、直近でPER96倍、PBR4倍超えと、いくらなんでも騰がり過ぎ状態でもあり、なかなかこれから株式を購入するのは躊躇してしまいますね。
次に直近の不動産物件ですが、以下の「Vinhomes skaylake」という大型プロジェクトがありました。
既に完成物件ですが、いくつかのブログを見る限りでは、このイメージ図にある湖が完成していないようで、新興国あるあるですね（苦笑
コンドミニアムと一緒にスーパーや学校などグループでほとんど全てを一体開発してしまうパワーはフィリピンのアヤラやSMとはまた違ったダイナミズムがあります。
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ベトナムも魅力的な市場ではあるのですが、社会主義国家であり、投資先としてはどうしても躊躇してしまいます。個人的にはベトナム料理も大好きなので、旅行先としてはまだまだたくさん行きたいところがあるので、定期的に訪問したいと思っています！
旅行の話に戻します。
ニャチャンは、日本から直行便がないので（お盆時期とかにたまに運航することがあるらしいですが）私は成田からホーチミン経由で行きました。
ホーチミンの乗り換えも国際線からベトナム国内線乗り換えなどあり、若干迷ったりしつつ、自分一人だったら問題ないのですが、2人の子連れだと結構大変でした・・・。
結局ニャチャン（ベトナムカムラン空港）に着いて、両替しようと思ったらそもそも両替所がなく少し焦りましたが（幸い以前旅行した時のベトナムドンが手元に少しあったので何とかなりました）、そこからタクシー、予約しているヴィンパールリゾート＆スパニャチャンベイはさらにスピードボートに乗って行くので、着いたら既に真っ暗で、距離以上に時間がかかり、行くだけで結構ヘロヘロになってしまいました。
ただ、滞在していてニャチャンは本当に魅力的なリゾートで大満喫しています。何より日本人がいないので、外国に来ている実感がしていいですね！
ということで、今後何回かに分けて、ニャチャンのご紹介をしていきたいと思っています。
着いて今ちょうど3日目で明後日日本に帰ってくるのですが、結局日本人には一度もすれ違っていません。ホテルの観光客は感覚値ですが、中国人７０％、韓国人２０％、その他（主にロシア人とベトナム人、日本人は我々だけ）１０％、といった感じで改めて中国の勢いを感じますね、フィリピン不動産の世界でも中国人の圧倒的なプレゼンスを前に日本人はごく少数派なので・・・。
海外、特にアジアの国々を訪問するたびに、日本の存在感の低下と、その国が持つ熱気に圧倒されています。特に、中国、香港、フィリピン、ベトナム、タイ、マレーシア等アジアの熱気が私は大好きです。自分も頑張らなきゃ、と思います。
投資についてもそうした、成長する国に投資したい、と思います。確かに新興国はボラティリティーも高いですし、安定度という意味ではアメリカ他先進国に軍配が上がる、と私も思ってはいますが、私にとって「投資」はもはやライフワークなので、この「熱気」にかけてみたい、と思っています。
新興国の熱気を感じるなら現地に行くのが一番です！
ちなみに、ニャチャンはガイドブックが全くなく、唯一「地球の歩き方 ベトナム」には数ページほど紹介ページがありました。訪問してみて、改めてニャチャンは魅力的な訪問先だと実感したので、何かきっかけがあれば、人気が出るとは思うのですが、まだまだ先かもしれませんね。
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私が購入したフィリピンプレビルド物件の最新建築状況
しかし、最近株式市場は全体的に冴えませんね・・・。
米中貿易戦争に端を発し、その余波を受けて新興国の株式市場も日本同様、大打撃を受けています。
株式と通貨の下落が止まらず、全体的にリセッションの懸念が強まっています。
フィリピンでも経済成長とインフレ鈍化により、2019年8月上旬、利下げが発表されました。
私が保有しているフィリピン株も絶賛下落しておりまして、全体的な含み損はマイナス5%ほどに高まっており、かつてないマイナス金額になっています。
私の普段の投資スタイルであれば、常に現金を手元に持っているので、ここである程度追加投資していくのですが、どこまで下落していくのか見えないため、躊躇し、様子を見ているのと、単純にペソの手元資金がないため、どうすることもできません、、、（苦笑
ペソに交換の上、海外送金してもいいのですが、、作業も面倒くさいですし、レートも良くないので、しょうがないのでいったん放置しようと思います。２０１９年内には仕事関係でフィリピン訪問予定があるので、そのタイミングで株価の状況を見ながらどうするか判断したいと思っています。
しかし、新興国株式のボラティリティーの高さは今に始まったものではなく、以前にも書いています通り、日々の株価に一喜一憂するわけではなく、淡々と投資活動を続けていければ、と思っています。
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そんな中、私のフィリピン投資の大きなポートフォリオを占める不動産投資の状況です。
前述のとおり、株式市場の雲行きが怪しいこともあり、フィリピン不動産市場についても若干不安要素があるものの、特段大きなニュースは直近では特にありません。
私が購入したプレビルド物件である、「AVIDA TOWERS MAKATI SOUTHPOINT」についても物件価格に特段の動きはまだ見られず、可もなく不可もなく・・・、といった状況です。
久々にオフィシャルページを開いたところ、2024年に竣工予定と大分先の話ではありますが、建築も始まったようです。
まだ基礎工事の段階ではありますが、とりあえず着実に進捗しているようで良かったです（苦笑 海外不動産は平気で工事が止まったりと、予期せぬトラブルが多いので、その辺は最大手のアヤラ系の物件なので、安心感がありますね。
こちらの状況も継続的にウォッチして報告していければ、と思っています。
